se vi chiedono il trust ...attenzione anche questa novità....
Con il D.L. 83/2015 il Legislatore attenua gli effetti degli atti di segregazione dei beni, concedendo ai titolari di diritto di credito nei confronti del disponente, anteriori all’istituzione del Trust, la possibilità di aggrediti i beni conferiti dal loro debitore in un patrimonio separato.
In particolare, viene inserito nel codice civile il nuovo articolo 2929 bis nel codice civile, il quale sancisce la possibilità per il creditore, ove si ritenga pregiudicato da una donazione, da un fondo patrimoniale, da un trust ovvero da un vincolo di destinazione in genere, di iniziare l'esecuzione forzata indipendentemente dall'ottenimento di una sentenza dichiarativa d'inefficacia del trasferimento (c.d. Revocatoria).
Premessa – Con la definitiva approvazione della Legge di Stabilità 2016, le novità principali per il nuovo anno riguardano principalmente la tassazione del mattone e dei terreni, con importanti novità introdotte per l’IMU e la TASI (le misure hanno un valore di circa 3,7 miliardi di euro).
Un po’ di respiro arriva il prossimo anno per i possessori solo di immobili adibiti ad abitazione principale e per i possessori di terreni agricoli. Sembra definitivamente risolto il dannoso problema dei macchinari c.d. imbullonati. Si è inoltre intervenuti anche per gli immobili concessi in comodato ai figli, non dovendo più passare per la delibera comunale ai fini dell’assimilazione di tali immobili ad abitazione principale.
Ma vediamo in sintesi le principali novità.
Abolizione della TASI – La misura tanto attesa ed arrivata è l’eliminazione della TASI per gli immobili adibiti ad abitazione principale (e relative pertinenze), sempre se trattasi di categorie catastali non di lusso. La TASI non sarà nemmeno dovuta dall’inquilino (per la sua quota di competenza) qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale (sempre se non di lusso). L’abolizione della TASI si applica anche per l’immobile assegnato all’ex coniuge legalmente separato e all’immobile degli appartenenti alle forze dell’ordine trasferiti per ragioni di servizio.
Novità IMU abitazioni – Continua l’esenzione IMU per gli immobili non di lusso adibiti ad abitazione principale. È prevista una riduzione del 25% delle aliquote IMU e TASI deliberate dai comuni per chi stipula (o ha già stipulato) un contratto di locazione a canone concordato.
È sottratta all’autonomia comunale la possibilità di assimilare ad abitazione principale l’immobile (non di lusso) concesso in comodato a parenti in linea retta (genitori e figli) e da questi adibito a propria abitazione principale. È infatti, introdotta “ex lege” la riduzione del cinquanta per cento della base imponibile IMU (in luogo, dunque, dell’esenzione totale) per gli immobili dati in comodato tra figli e genitori a condizione che: a) il contratto di comodato sia regolarmente registrato; b) il comodante possieda un solo immobile in Italia; il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato. Tuttavia, l’agevolazione in questione si estende anche al caso in cui il comodante sia possessore, nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato, di un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso). Riguardo questa novità viene da chiedersi quale aliquota applicare per il calcolo, se quella per abitazione principale o quella per le seconde case. Poiché non si tratta di un’assimilazione ad abitazione principale bensì di una agevolazione, dovrebbe trovare applicazione l’aliquota prevista per le seconde case.
IMU terreni agricoli – È confermata l’esenzione per i terreni agricoli ubicati in comuni montani e parzialmente montani (questi ultimi solo se posseduti da coltivatori diretti e IAP) ed è introdotta l’esenzione per tutti i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP.
Imbullonati - È finalmente risolto il problema degli “imbullonati” cioè quei macchinari e impianti ancorati al suolo e che fino al 2015 partecipavano alla stima della rendita catastale del fabbricato aziendale (cat. D ed E) di cui erano parte. Infatti, dal 1° gennaio 2016, ai fini della determinazione della rendita catastale degli immobili strumentali censiti alle categorie D ed E occorre tener conto solo del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Restano, invece, espressamente fuori dalla stima i macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.
Viene modificato l’art.2357-ter cod.civ. in materia di azioni proprie, prevedendo che le azioni proprie siano iscritte in bilancio in diretta riduzione del patrimonio netto, in coerenza con l’art.10 della direttiva, che non consente l’iscrizione nell’attivo immobilizzato delle azioni proprie. Il legislatore ha optato per il divieto di iscrizione in bilancio anche per le azioni proprie non destinate a permanere durevolmente nel patrimonio della società. Per opportuno coordinamento sono modificati gli artt.2424 (contenuto dello stato patrimoniale) e 2424-bis (disposizioni relative a singole voci dello stato patrimoniale) cod.civ..
Art. 2357-ter C.C. terzo comma (nuovo inserimento):«L'acquisto di azioni proprie comporta una riduzione del patrimonio netto di eguale importo,tramite l'iscrizione nel passivo del bilancio di una specifica voce, con segno negativo.»
Inserimento nel raggruppamento del Patrimonio Netto della voce:«X- Riserva negativa per azioni proprie in portafoglio»
Non verranno più esposte nell’Attivo e quindi senza contestuale obbligo di vincolo di unariserva di Patrimonio netto.
La scrittura contabile sarà pertanto:
Riserva negativa per azioni proprie a Debito per acquisto azioni proprie
Analogo richiamo effettuato all’art. 2424-bis C.C.:«Le azioni proprie sono rilevate in bilancio a diretta riduzione del patrimonio netto, ai sensi di quanto disposto dal terzo comma dell'articolo 2357-ter»
Il legislatore per far fronte alle difficoltà del mercato immobiliare ha introdotto una nuova fattispecie contrattuale denominata “rent to buy”, ovvero “affitto con riscatto”, diversa dalla locazione finanziaria, con cui viene concesso in godimento un bene ad una parte (conduttore) in maniera immediata, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene. Tale istituto è disciplinato dall’art. 23 del D.L. n. 133/2014. Il trattamento fiscale dell’operazione ha formato oggetto di alcuni chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, contenuti nella C.M. n. 4/E/2015, con particolare riferimento al regime da applicare al canone corrisposto dall’utilizzatore: a tale proposito, è necessario distinguere la quota relativa al godimento del bene (affitto) – soggetta alle regole sulla locazione – da quella costituente un acconto sul prezzo finale di compravendita. Conseguentemente, il concedente che applica le regole previste nell’ambito del reddito d’impresa, durante il periodo di locazione, rileva i canoni di locazione e contabilizza gli acconti sul prezzo come debiti verso il conduttore, mentre solo nella successiva ed eventuale fase di vendita dell’immobile emerge il componente di reddito. Tantopremesso, si evidenzia che l’art. 109, co. 2, lett. a), del D.P.R. n. 917/1986 prevede, per i beni immobili, che i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione si considerano sostenute “alla data della stipulazione dell’atto” di compravendita. Tale disposizione stabilisce, inoltre, che non si deve tenere conto delle clausole di riserva della proprietà, e che la locazione con clausola di trasferimento della proprietà, vincolante per ambedue le parti, è assimilata alla vendita con riserva di proprietà. In queste ipotesi, infatti, il verificarsi dell’effetto traslativo, differito a mero scopo di garanzia, è voluto da entrambi i contraenti già al momento della conclusione del negozio: è, quindi, a tale data che occorre fare riferimento per individuare il momento in cui, ai fini fiscali, rileva il trasferimento del bene. Nel “rent to buy”, invece, si è in presenza di un negozio giuridico complesso che, oltre al godimento dell’immobile, prevede – in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore – l’obbligo di cessione del bene da parte del proprietario e l’imputazione in conto prezzo dei soli acconti pagati sino al momento dell’acquisto. Non si rileva alcun vincolo che obblighi entrambe le parti del contratto al trasferimento della proprietà dell’immobile, ma è presente un diritto di acquisto attribuito ad una sola delle parti (il conduttore) che, qualora esercitato, obbliga la controparte (il locatore-proprietario) a cedere l’immobile. Lo schema giuridico di tale fattispecie non è, quindi, è riconducibile alla locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti, con l’effetto che non deve ritenersi applicabile il predetto art. 109, co. 2, lett. a), ultimo periodo, del Tuir. Nei periodi precedenti all’esercizio del diritto d’acquisto da parte del conduttore l’unico negozio a cui possa attribuirsi rilievo giuridico è la locazione. Infatti, per tali periodi, il concedente determina il reddito d’impresa secondo le regole che caratterizzano la locazione, attribuendo rilevanza – nel caso di immobili merce o di immobili strumentali per natura – ai canoni pro rata temporis (art. 109, co. 2, lett. b), ultimo periodo, del D.P.R. n. 917/1986): diversamente, nell’ipotesi di immobili patrimonio, è necessario confrontare il canone di locazione e la rendita catastale, ai sensi dell’art. 90 del Tuir. Nel periodo della locazione non assume rilevanza reddituale, invece, la parte di canone imputata al corrispettivo del trasferimento, essendo la stessa un acconto versato dal conduttore come anticipo sul prezzo di vendita che per il concedente rappresenta un debito. Anche ai fini Irap, nei periodi precedenti all’esercizio del diritto d’acquisto, l’unico negozio a cui possa attribuirsi rilievo giuridico è la locazione: il componente positivo derivante dall’affitto rileva, dunque, per il concedente secondo le regole ordinarie del tributo regionale.
L’articolo 1, comma 325, lettera c) della legge di stabilità 2013 modifica l’articolo 20 del dPR n. 633 del 1972, in materia di determinazione del volume d’affari.In particolare, viene sostituito il secondo periodo del comma 1 del citato articolo 20, che nella formulazione modificata esclude dal novero delle operazioni che non concorrono alla formazione del volume d’affari le prestazioni di servizi rese a soggetti stabiliti in un altro Stato membro dell’Unione europea, non soggette ad imposta per carenza del requisito della territorialità ai sensi dell’articolo 7-ter dello stesso dPR n. 633. Ciò significa, in altre parole che, a decorrere dal 1° gennaio 2013, le prestazioni di servizi generiche rese da un soggetto passivo stabilito nel territorio nazionale ad un soggetto passivo non stabilito, pur essendo operazioni fuori campo di applicazione del tributo,devono essere considerate rilevanti ai fini della determinazione del volume d’affari.
Il 109 del tuir....--> COMPETENZA GIURIDICA (o temporale) per ALCUNE SITUAZIONI che individuano il momento in cui i costi si considerano sostenuti e i ricavi conseguiti.
Laddove NON VI SIANO NORME SPECIFICHE l'imputazione è stabilita mediante il PRINCIPIO DI CORRELAZIONE ossia i costi devono essere correlati ai ricavi e quindi dedotti non nell'esercizio in cui sono sostenuti ma nell'esercizio in cui sono conseguiti i ricavi
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