esame orale Lombardia. Domande estratte.

[tirocinanteMilano]

Sono totalmente d'accordo con te: infatti ero intervenuto per mettere in evidenza come qualcuna ha scambiato questo forum per una passerella virtuale sulla quale illudersi di contare qualcosa.Qualcuna che si realizza cosi, e pensa un po' che non sa neppure risolvere un normalissimo cruciverba da spiaggia.

Se la isoliamo, non rispondendole, otteniamo qualcosa.

appunto...non rispondendole e non dandole credito...ci eravamo appena liberati dei polemici, spero non si ricominci daccapo...
un augurio comunitario

[norsac]

Sarei molto grato se qualcuno postasse le domande del 19.
Grazie per la cortesia

[RATMAN1975]

Gli immobili nelle soc. Immobiliari

Ciao Ragazzi,
allora a me è uscita "GLI IMMOBILI NELLE SOCIETA' IMMOBILIARI"

La risposta, in modo sintetico, è:

- Premessa: le società immobiliari sono soc commerciali che hanno come oggetto societario la costruzione o l'acquisto di beni immobili, finalizzati alla rivendita;
- gli immobili x queste società possono essere sia immobili strumentali (x esempio la sede della società), sia gli immobili/beni merce;
- un eventuale accesso si fa solo in quello strumentale, es. nella sede, perchè è qui che c'è l'obbligo di tenuta delle scritture e dei registri (QUESTA DOMANDA ME L'HA FATTA IL PRESIDENTE);
- in bilancio sia gli immobili strumentali che gli immobili merce sono poste attive di bilancio, però gli immobili strumentali si iscrivono fra le immobilizzazioni, mentre gli immobili merce si iscrivono fra l'attivo circolante;
- l'acquisto di un immobile strumentale è un COSTO AMMORTIZZABILE (come tutti i beni strumentali). Mentre l'acquisto di un bene merce è un COSTO NON AMMORTIZZABILE (come l'acquisto di tutte le materie prime), che però, in caso di mancata rivendita in corso d'anno, concorrerà, in dipendenza del metodo usato (LIFO, FIFO, MEDIA PONDERRATA, ECC.), come elemento positivo alla formazione del reddito, perchè verrà considerata una rimanenza finale;
- X i redditi fondiari, gli immobili strumentali non producono redditi fondiari perchè concorrono direttamente alla formazione del reddito d'impresa, i beni merce sì;
- la vendita di immobili strumentali da luogo a minus/plusvalenze, la vendita di immobili merce da luogo a ricavi,

PASSANDO AI SOLI IMMOBILI MERCE

IMMOBILE IN COSTRUZIONE
- l'immobile in costruzione (quindi nn ancora ultimato) contribuirà alla formazione del reddito complessivo, come rimanenza in base allo stato avanzamento lavori (il metodo del SAL è spiegato nelle dispense: nel capitolo dell'ires quando parla di rimanenze);
in pratica, prima dell'inizio dell'opera si stilerà un piano dei lavori, nel quale si stimeranno le spese di costruzione ed il valore dell'immobile a fine costruzione, e per ogni anno si stabilirà la percentuale di stato d'avanzamento dei lavori.
Alla fine di ogni anno le spese di costruzione concorreranno alla formazione del reddito della società come costi, nell'ammontare che corrisponde allo stato avanzamento lavori.
Il valore finale dell'immobile concorrerà alla formazione del reddito della società come rimenenza, anche questo nell'ammontare che corrisponde allo stato avanzamento lavori.

Esempio:
Valore immobile finito: 1000
Spese di costruzione: 300
Tempo di realizzazione: 3 anni
Stato avanzamento lavori (SAL) x i 3 anni: 30%, 70% e 100%.
Allora concorreranno alla formazione del reddito le spese (costi) ed il valore immobile (rimanenze), nei seguenti modi:
I anno
costi = SAL(I anno) x SPESE = 30%*300 = 90
rimanenze = SAL(I anno) x VALORE = 30%*1000 = 300
II anno
costi = SAL(II anno) x SPESE = (70% - 30%)*300 = 40%*300 = 120
rimanenze = SAL(II anno) x VALORE = (70% - 30%)*1000 = 40%*1000 = 400
III anno
costi = SAL(III anno) x SPESE = (100% - 70%)*300 = 30%*300 = 90
rimanenze = SAL(III anno) x VALORE = (100% - 70%)*1000 = 30%*1000 = 300

- l'immobile in costruzione non produce reddito fondiario fino a quando non è ultimato o cmq idoneo all'utilizzo. Solo quando è ultimato incomincerà a produrre reddito fondiario e dovrà essere iscritto, a cura della società, al catasto edilizio urbano, con attribuzione di rendita, ossia dovrà essere specificata la categoria e la classe dell'immobile;

VENDITA PRIMA CHE SIANO TRASCORSI 4 ANNI DALLA COSTRUZIONE
- se l'immobile ultimato è venduto prima di 4 anni dall'ultimazione della costruzione, tale operazione è un'operazione imponibile ai fini IVA, ed è prevista un'aliquota del 10%, o del 20% per gli immobili di lusso, e contemporaneamente un'imposta di registro, 1 ipotecaria, 1 catastale, tutt'e 3 fisse a 168 € ognuna.
- CON L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA, se l'immobile ultimato è venduto prima di 4 anni dall'ultimazione della costruzione, ricordando che l'agevolazione è possibile solo se l'immobine non è di lusso, l'operazione sarà imponibile ai fini IVA con aliquota del 4% e contemporaneamente un'imposta di registro, 1 ipotecaria, 1 catastale, tutt'e 3 fisse a 168 € ognuna.

VENDITA DOPO CHE SIANO TRASCORSI 4 ANNI DALLA COSTRUZIONE
- se l'immobile ultimato è venduto dopo 4 anni dall'ultimazione della costruzione, tale operazione è un'operazione esente ai fini IVA, ed è prevista un'imposta di registro proporzionale al 7%, ipotecaria al 2%, catastale al 1%.
- CON L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA, se l'immobile ultimato è venduto dopo di 4 anni dall'ultimazione della costruzione, l'operazione sarà esente ai fini IVA, ed è prevista un'imposta di registro proporzionale al 3%, 1'imposta ipotecaria e quella catastale saranno fisse a 168 € ognuna.

[pucci]

grazie ratman per il contributo anche post-esame! (sarebbe magnifico se ognuno di noi postasse domande estratte e risposte), continuando così a dare una mano a chi ancora non si è liberato dal macigno
spero che ti sia andata bene, ma credo proprio di sì, a vedere la risposta così dettagliata...

approfitto perciò della tua altruità da forumista convinto per chiederti quali altre domandine hai pescato?!

ciao e grazie

[norsac]

scusate ragazzi cosa bisogna dire IVA IRES : ONERI TRIBUTARI E DEDUBILITA' IVA...help confusione totale

[pucci]

scusate ragazzi cosa bisogna dire IVA IRES : ONERI TRIBUTARI E DEDUBILITA' IVA...help confusione totale

scusami, ma è questa la formulazione della domanda?
perchè a me non viene in mente altro se non l'autoconsumo (art. 85 comma 1 let. c TUIR) che rileva pure ai fini Iva e che comporta l'autofattura...

[pucci]

...opsss...volevo dire art. 85, comma 2...

[micasaràsempretuttonero]

scusami, ma è questa la formulazione della domanda?
perchè a me non viene in mente altro se non l'autoconsumo (art. 85 comma 1 let. c TUIR) che rileva pure ai fini Iva e che comporta l'autofattura...

ma credo la risposta sia più semplice ..ci sono imposte deducibili ai fini del reddito d'impresa cioè bollo e registro ed altre no come ires, irpef e, appunto, l'iva..art 99 tuir e pg 33 dispense agenzia

qualcuno invece sa dirmi qualcosa su autofattura e reverse charge????

[pokerissimo]

Si può dedurre anche l'accantonamento per maggiori imposte accertate ma ancora non definite.
L'iva si può dedurre (per competenza) nel caso di cessioni gratuite senza addebito iva o nei casi di indetraibilità iva (praticamente quando diventa un costo per l'impresa)
Irap deducibile per cassa per il 10% se si sono sostenuti costi x lavoro dipendente e interessi
passivi
Bollo, registro, ipot, cat, conc gov, sugli intratt sono deducilibili (per cassa)

[pokerissimo]

Qualcuno sa dirmi cos'è il metodo del patrimonio netto?please