INTERESSI PASSIVI
Con il Decreto per la crescita e l’internalizzazione (Decreto Legislativo 14 settembre 2015, n. 147, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 220 del 22.09.2015), si chiarisce che l’integrale deducibilità degli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, spetta alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intendendosi per tali quelle il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione.
Per quanto concerne, inoltre, l'ambito oggettivo della disposizione in esame si ritiene che, con la locuzione “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, il legislatore faccia riferimento sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all'attività locativa, non essendo determinante la natura dell'immobile posto a garanzia dell'impegno assunto.
La questione - Va ricordato che l’art. 96 del Tuir prevede per la determinazione della quota deducibile degli interessi passivi, la seguente procedura:
1. si devono confrontare gli interessi passivi con gli interessi attivi: nel caso in cui i primi siano inferiori ai secondi la deducibilità è accordata per l’intero l’importo;
2. nel caso in cui vi sia eccedenza di interessi passivi, questa deve essere confrontata con il limite del 30% del Rol;
3. gli interessi passivi che risultano indeducibili in un periodo sono deducibili dal reddito dei successivi periodi di imposta se e nella misura in cui in tali periodi si verifichi la capienza per il Rol di competenza (art. 96, co. 4, TUIR);
4. l’art. 96, co. 1, ultimo periodo permette di riportare a nuovo anche la quota del Rol eccedente l’ammontare degli interessi passivi, a partire dall’esercizio 2010.
La deroga - Ai sensi del comma 36 dell'articolo 1 della legge finanziaria per il 2008, non rilevano ai fini dell'articolo 96 del TUIR (e sono, pertanto, integralmente deducibili) gli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.
I dubbi applicativi - Ciò detto, preme sottolineare che l'ambito soggettivo di applicazione del comma 36 citato è limitato alle c.d. “immobiliari di gestione”.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate (circolari n. 19/E/2009 e 37/E/2009) ha interpretato in modo restrittivo l’ambito soggettivo di applicazione della suddetta norma, ritenendola applicabile alle sole “immobiliari di gestione”.
Non venivano tuttavia indicati i criteri per l’individuazione delle immobiliari di gestione.
Tale lacuna è stata colmata da parte dell’Amministrazione Finanziaria che, come chiarito dalla risoluzione n. 323/E del 9 novembre 2007, definisce le immobiliari di gestione le società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l'attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell'esercizio dell'impresa: si tratta in sintesi delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili c.d. “patrimonio” e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente.
Pur fornendo tale precisazione, mancava l’esatta definizione “quantitativa” del concetto di prevalenza, nonché l’esatta individuazione delle tipologie di immobili.
L’intervento del Legislatore - Per sopperire a tali lacune è intervenuto il Legislatore con il Decreto crescita e internalizzazione; nello specifico, all’art. 4, co. 4, viene puntualmente definito cosa debba intendersi per immobiliari di gestione, ovvero quelle società:
a) il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno due terzi da canoni di locazione;
b) che effettuano affitti di rami d’azienda immobiliare, il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati.
Da evidenziare che per individuare la prevalenza degli immobili destinati alla locazione si fa riferimento al concetto di valore normale; il rinvio pare essere diretto all’art. 9 del Tuir.
Dovrebbero essere ancora validi i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate (C.M. 37/E/2009), in base ai quali la deducibilità integrale riguarda gli interessi connessi a qualunque tipologia di immobile (patrimoniale o strumentale) oggetto di finanziamento, e che quest’ultimo può assumere, oltre alla forma del mutuo ipotecario, anche quella del leasing.
Con il Decreto per la crescita e l’internalizzazione (Decreto Legislativo 14 settembre 2015, n. 147, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 220 del 22.09.2015), si chiarisce che l’integrale deducibilità degli interessi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, spetta alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, intendendosi per tali quelle il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione.
Per quanto concerne, inoltre, l'ambito oggettivo della disposizione in esame si ritiene che, con la locuzione “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, il legislatore faccia riferimento sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all'attività locativa, non essendo determinante la natura dell'immobile posto a garanzia dell'impegno assunto.
La questione - Va ricordato che l’art. 96 del Tuir prevede per la determinazione della quota deducibile degli interessi passivi, la seguente procedura:
1. si devono confrontare gli interessi passivi con gli interessi attivi: nel caso in cui i primi siano inferiori ai secondi la deducibilità è accordata per l’intero l’importo;
2. nel caso in cui vi sia eccedenza di interessi passivi, questa deve essere confrontata con il limite del 30% del Rol;
3. gli interessi passivi che risultano indeducibili in un periodo sono deducibili dal reddito dei successivi periodi di imposta se e nella misura in cui in tali periodi si verifichi la capienza per il Rol di competenza (art. 96, co. 4, TUIR);
4. l’art. 96, co. 1, ultimo periodo permette di riportare a nuovo anche la quota del Rol eccedente l’ammontare degli interessi passivi, a partire dall’esercizio 2010.
La deroga - Ai sensi del comma 36 dell'articolo 1 della legge finanziaria per il 2008, non rilevano ai fini dell'articolo 96 del TUIR (e sono, pertanto, integralmente deducibili) gli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”.
I dubbi applicativi - Ciò detto, preme sottolineare che l'ambito soggettivo di applicazione del comma 36 citato è limitato alle c.d. “immobiliari di gestione”.
In particolare, l’Agenzia delle Entrate (circolari n. 19/E/2009 e 37/E/2009) ha interpretato in modo restrittivo l’ambito soggettivo di applicazione della suddetta norma, ritenendola applicabile alle sole “immobiliari di gestione”.
Non venivano tuttavia indicati i criteri per l’individuazione delle immobiliari di gestione.
Tale lacuna è stata colmata da parte dell’Amministrazione Finanziaria che, come chiarito dalla risoluzione n. 323/E del 9 novembre 2007, definisce le immobiliari di gestione le società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l'attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell'esercizio dell'impresa: si tratta in sintesi delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili c.d. “patrimonio” e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente.
Pur fornendo tale precisazione, mancava l’esatta definizione “quantitativa” del concetto di prevalenza, nonché l’esatta individuazione delle tipologie di immobili.
L’intervento del Legislatore - Per sopperire a tali lacune è intervenuto il Legislatore con il Decreto crescita e internalizzazione; nello specifico, all’art. 4, co. 4, viene puntualmente definito cosa debba intendersi per immobiliari di gestione, ovvero quelle società:
a) il cui attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno due terzi da canoni di locazione;
b) che effettuano affitti di rami d’azienda immobiliare, il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale dei fabbricati.
Da evidenziare che per individuare la prevalenza degli immobili destinati alla locazione si fa riferimento al concetto di valore normale; il rinvio pare essere diretto all’art. 9 del Tuir.
Dovrebbero essere ancora validi i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate (C.M. 37/E/2009), in base ai quali la deducibilità integrale riguarda gli interessi connessi a qualunque tipologia di immobile (patrimoniale o strumentale) oggetto di finanziamento, e che quest’ultimo può assumere, oltre alla forma del mutuo ipotecario, anche quella del leasing.
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