-
-
Ieri ho sentito i cori a difesa del sindaco di Lodi ...ma l'ordinanza l'hanno letta? La magistratura farà il suo corso ma un giudizio morale potevano darlo....( Augias in testa.....) magari è troppo potente questa persona.....Commenta
-
ordinanza= interecettazioniCommenta
-
Commenta
-
spese di pubbicità (ancora in bozza..ma utile ripasso sulle novità...)
Eutekne.info - Spese di pubblicità capitalizzabili se rientrano tra i costi di impiantoCommenta
-
UNICO 2016: LA GESTIONE DEGLI IMMOBILI PATRIMONIO
Con l’avvicinarsi del consueto appuntamento con la compilazione del Modello UNICO, particolare attenzione va dedicata alla gestione degli immobili patrimonio, che per definizione sono quegli immobili acquisiti a titolo d’investimento o, comunque, non utilizzati nell’ esercizio dell’impresa. Tali tipologia d’immobili concorre alla determinazione del reddito d’impresa secondo particolari regole, legate al “ruolo” che tali immobili svolgono all’interno della struttura patrimoniale della società.
La determinazione dei proventi degli immobili patrimonio - Ai sensi dell’art. 90, co. 1, del D.P.R. 917/1986 “I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa, concorrono a formare il reddito nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato e a norma dell'articolo 70 per quelli situati all'estero”.
La citata disposizione, dunque, per la determinazione dei proventi degli immobili patrimonio, distingue in relazione al luogo in cui l’immobile è situato, ovvero in Italia o all’ Estero, rimandando per la determinazione dei relativi redditi:
- alle regole sui redditi fondiari, rinvenibili negli articoli 36 – 43 del D.P.R. 917/1986 per gli immobili situati in Italia;
- all’articolo 70 del TUIR per gli immobili situati all’estero.
IMMOBILI PATRIMONIO SITUATI IN ITALIA
Per gli immobili patrimonio situati in Italia, l’articolo 90 del TUIR, come detto, rimanda alle regole di determinazione dei redditi in fondiari.
Di conseguenza, ai fini dell’individuazione dei proventi di tali immobili è necessario distinguere tra:
- immobili non locati: reddito medio ordinario, mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo (art. 37 D.P.R. 917/1986 e art. 3, co. 48, L. 662/1996);
- immobili locati: in tal caso, l’art. 37, co. 4 bis, D.P.R. 917/1986 sancisce che qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
Per gli immobili locati, tuttavia, nonostante il rinvio del comma 1 dell’articolo 90 del TUIR agli articolo 36 – 43 dello stesso TUIR, a partire dal periodo d’imposta 2005 , in luogo della deduzione forfettaria del 15%, è stata prevista nello stesso articolo 90 che “qualora il canone risultante dal contratto locazione ridotto, fino ad un massimo del 15 per cento del canone medesimo, dell'importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lettera a) del comma 1 dell'articolo 3 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, risulti superiore al reddito medio ordinario dell'unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione”.
In sostanza, a partire dal periodo d’imposta 2005, si è passati da una deduzione forfettaria una riduzione del canone di locazione delle spese documentate di manutenzione ordinaria sostenute dal locatore fino ad un massimo del 15% del canone di locazione.
L’Amministrazione Finanziaria con la C.M. 10/E/2006 ha chiarito, richiamando l’art. 3, comma 1, lettera a), del D.P.R. 380/2001, che per interventi di manutenzione ordinaria s’intendono “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".
Sempre nello stesso documento di prassi si chiarisce che “Non possono essere portati in riduzione del canone di locazione invece, gli importi delle spese sostenute per interventi edilizi non riconducibili alla lettera a) del comma 1 dell'art. 3, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001, quali, ad esempio, gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia”.
IMMOBILI PATRIMONIO SITUATI ALL’ESTERO
L’art. 70, comma 2 del TUIR precisa che «i redditi dei terreni e dei fabbricati situati all'estero concorrono alla formazione del reddito complessivo nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d'imposta».
Ciò significa che se:
- lo Stato estero tassa i redditi degli immobili, l’Italia userà la stessa base imponibile;
- se lo Stato estero non li tassa, saranno esenti anche in Italia.
Se gli immobili all’estero risultano affittati, questi sono comunque tassati in Italia in quanto, l’art. 70 comma 2, ultimo periodo precisa che «i redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero concorrono a formare il reddito complessivo per l'ammontare percepito nel periodo d'imposta, ridotto del 15% a titolo di deduzione forfettaria delle spese».
Si possono quindi verificare due casi:
- lo Stato estero tassa i canoni;
- lo Stato estero esenta i canoni.
Nel primo caso in Italia bisognerà utilizzare la stessa base imponibile dello Stato estero, mentre nel secondo caso si utilizzerà il canone di locazione ridotto del 15%.
Deducibilità delle spese e dei componenti negativi - L’art. 90, co. 2, TUIR, prevede, che le spese e gli altri componenti negativi relativi ai suddetti immobili non sono ammessi in deduzione.
Dal tenore letterale della norma si evince la totale indeducibilità di tutte le spese e gli altri componenti negativi riguardanti gli immobili patrimonio.
Saranno indeducibili pertanto:
- le quote di ammortamento;
- le spese di manutenzione ordinaria, ad eccezione delle spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili patrimonio locati;
- tutti gli altri costi inerenti gli immobili patrimonio.
Sul tema, l’Agenzia delle Entrate con la C.M. 6/E/2006, ha chiarito che tale disposizione ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito; tale norma contiene, infatti, un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili in questione.Commenta
-
AHAHAHHAAHAHAHAHHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHA HAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHAHA
massimino.....:-)
(le so tutte!!!)
Commenta
-
Per fare certi tipi di lavoro non ci può fidare di nessuno......:-)Commenta
Commenta